Rückerlangungswille als Voraussetzung für ein Vorenthalten der Mietsache

Sachverhalt: 

Der Beklagte zog 2010 aus einer von der Klägerin gemieteten Wohnung aus und überließ diese seiner damaligen Ehefrau, mit der er die Wohnung bis dahin gemeinsam bewohnt hatte. Er zahlte zunächst weiter die vereinbarte monatliche Miete an die Klägerin. Dann kündigte er den Mietvertrag ordentlich zum 31.08.2014. Die Klägerin teilte ihm mit, seine alleinige Kündigung sei unwirksam und forderte den Beklagen mehrfach auf, die Miete für die Folgemonate zu zahlen. Der Beklagte zahlte eine anteilige Miete für die nach der Kündigung folgenden Monate bis Dezember 2014 an die Klägerin. Weitere Zahlungen erfolgten nicht. Nachdem das AG Offenbach der Klage auf Zahlung der restlichen Miete für das Jahr 2014 und die künftige Mietzahlung ab dem 01.01.2015 stattgegeben und das LG Darmstadt die Berufung zurückgewiesen hatte, verfolgte der Beklagte seinen Klageabweisungs- antrag mit der Revision vor dem BGH weiter.

Entscheidungsbegründung: 

Nach Ansicht des BGH hat das Berufungsgericht für den Zeitraum ab dem 01.09.2014 einen Anspruch der Klägerin gemäß § 546a Abs. 1 BGB auf Nutzungsentschädigung rechtsfehlerhaft bejaht. Das Berufungsgericht sei zwar richtig von einer Beendigung des Mietvertrages ausgegangen, da der Beklagte als alleiniger Mieter der streitgegenständlichen Wohnung das Mietverhältnis ordentlich habe kündigen können. Die Annahme sei aber fehlerhaft, dass der Klägerin die Wohnung von dem Beklagten vorenthalten werde. Der Beklagte habe die Wohnung zwar nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben. Dieses Unterlassen der Rückgabe widerspräche aber nicht dem Willen der Klägerin, da sie den für einen Nutzungsentschädigungsanspruch erforderlichen Rücknahmewillen nicht gehabt habe. An dem erforderlichen Rückerlangungswillen fehle es, wenn der Wille des Vermieters nicht auf die Rückgabe der Mietsache gerichtet ist, weil er z. B. vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht. Es sei allein entscheidend, dass und nicht warum der Vermieter vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgehe. Etwas anderes gelte auch nicht, weil der Beklagte nach den getroffenen Feststellungen nicht in der Lage war, die Wohnung an die Klägerin zurückzugeben. Zudem bestehe auch kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen ungerechtfertigter Bereicherung der Beklagten. Für einen solchen Anspruch komme es entscheidend auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen an. Der Beklagte habe hier die Wohnung unstreitig nicht selbst genutzt. Daher hätte das Berufungsgericht Feststellungen darüber treffen müssen, ob durch die Überlassung an die damalige Ehefrau Einkünfte erzielt oder eigene Aufwendungen erspart wurden.

Praxistipp:

 Nach der Rechtsprechung des BGH ist für ein Vorenthalten der Mietsache im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB zwingend ein Rückerlangungswille des Vermieters erforderlich. An diesem Rückerlangungswillen fehlt es, wenn der Vermieter von einem Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht. Daher besteht im Falle einer Kündigung des Mieters für den Vermieter das Risiko, eine Nutzungsentschädigung zu verlieren, wenn er die Kündigung des Mieters zurückweist.

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