Schadensersatzanspruch des Vermieters ohne vorherige Fristsetzung

Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Schäden an der Mietsache ohne vorherige Fristsetzung

 

BGH, Urteil vom28.02.2018, Aktenzeichen VIII ZR 157/17

 

Sachverhalt:

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses hatte die Wohnung mehrere Schäden, die vom Mieter wegen Verletzung von Sorgfaltspflichten verursacht worden waren. Der Vermieter lies die Schäden beheben und verlangte von seinem ehemaligen Mieter Ersatz der dafür erforderlichen Kosten ohne eine Frist zur Schadensbeseitigung zu setzen. Der Mieter war der Ansicht, er sei zur Zahlung nicht verpflichtet, weil der Vermieter es versäumt habe, ihm mittels Fristsetzung die Möglichkeit zur eigenen Schadensbeseitigung einzuräumen.

 

Entscheidungsgründe:

Der BGH hat nun klargestellt, dass in Fällen, in denen der Mieter die Mietsache beschädigt zurückgibt, ohne selbst den Schaden beseitigt zu haben, der Vermieter sofort Schadenersatz verlangen kann und eine vorherige Fristsetzung nicht erforderlich ist. Das vorgesehene Fristsetzungserfordernis gelte nur für die Nicht– oder Schlechterfüllung von Leistungsrechten durch den Schuldner. Bei der Verpflichtung des Mieters,die ihm überlassenen Räume in einem den vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und schonend und pfleglich zu behandeln, handele es sich aber um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz auch ohne vorherige Fristsetzung zur Schadensbehebung. Dies gelte auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder wie hier erst nach der Rückgabe geltend mache.

 

Praxistipp:

Für die Vermieter besteht nun Klarheit darüber, dass sie bei den genannten Schäden sofort Schadenersatz verlangen können ohne dem ehemaligen Mieter noch eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen zu müssen. Zu beachten ist aber, dass der BHG auch klargestellt hat, dass dies nur für den Schadenersatz gilt und nicht für nicht durchgeführte und geschuldete Schönheitsreparaturen. In diesem Fall habe nämlich der Mieter eine Leistungspflicht aus dem Pflichtenkreis des Vermieters wirksam übernommen, sodass bevor Schadenersatz verlangt werden kann, erst eine Fristsetzung erfolgen müsse. Daher ist die Fristsetzung bei den nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen weiterhin zu beachten.

HFBP besser.beraten. 

Nastassja Mattissen

Rechtsanwältin