Praxis- oder Gewerberaummietvertrag - Schriftformheilungsklauseln sind unwirksam!

BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az.: XII ZR 114/16

Der BGH hat nun entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen immer unwirksam sind und eine auf einen Schriftformverstoß gestützte ordentliche Kündigung des Mieters nicht verhindern können.

Grundsätzlich bedürfen Mietverträge mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr gem. § 550 BGB der Schriftform. Wenn die Voraussetzungen der Schriftform nicht erfüllt sind, bleibt der Mietvertrag zwar wirksam, ist aber mit ordentlicher Frist kündbar. Hier sollten Schriftformheilungsklauseln Abhilfe schaffen, welche der BGH mit seiner aktuellen Entscheidung aber für unwirksam erklärt hat, weil sie mit der Natur des § 550 BGB als zwingendem Recht unvereinbar seien.

Dies hat zur Folge, dass Mietvertragsparteien grundsätzlich bei Vorliegen eines Schriftformmangels jederzeit das ursprünglich langfristig eingegangene Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich kündigen können, ohne sich dem Einwand der Treuwidrigkeit der Kündigung ausgesetzt sehen zu müssen. Dem Schriftformerfordernis liege eine Warnfunktion zugrunde, da dem unbedachten Eingehen langfristiger Vertragsverbindungen vorgebeugt werden solle. Dieser beabsichtigte Übereilungsschutz würde jedoch ausgehöhlt, wenn die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Grundlaufzeit des Mietvertrages gebunden wären.

Der BGH hat in seinem Urteil auch klargestellt, dass die Kündigung einer Mietvertragspartei im Einzelfall gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen kann. Dies soll dann der Fall sein, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene schriftformwidrige Vereinbarung, die nur für die kündigende Partei vorteilhaft ist, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen. Dies sind aber nur Ausnahmefälle und für den Regelfall gilt nun, dass Schriftformheilungsklauseln grundsätzlich unwirksam sind.

Solche Schriftformheilungsklauseln, die der BGH nun als unwirksam bewertet hat, sind in gewerblichen Mietverträgen, wie beispielsweise Praxismietverträgen, weit verbreitet, da die gewerblichen Mietverträge mit einer langen festen Laufzeit oft einen Schriftformverstoß enthalten. Solche Verstöße können zum Beispiel in dem Fehlen wesentlicher Vertragsbedingungen, einer ungenauen Bestimmung der Mietsache und formfehlerhaften Nachträgen bestehen.

Daher ist es relevant, alle auch nachträglich getroffenen Abreden zum Mietvertrag formgerecht festzuhalten. Insbesondere ältere Mietverträge sollten auf Formverstöße überprüft werden und Abweichungen vom schriftlich Vereinbarten sollten unbedingt vermieden werden. Wenn beispielsweise Praxismietverträge wegen eines Schriftformverstoßes mit einer sechs- bis neunmonatigen Frist kündbar sind, kann sich dies insbesondere für Ärzte existenzbedrohlich auswirken.

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